由於香港樓價持續高企，再加上按揭政策越來越嚴謹，對於想置業或買樓的香港人來説，買日本樓是另一選擇。但日本發展商、負責日本樓的經紀、甚至乎是一些有關日本買樓的電視節目很多時都只會唱好日本買樓投資，令人誤會只要做好準備，懂得選擇好地區，差不多必賺。事實是否如此？
他們經常提到的所謂利好因素包括日圓匯率偏軟，會令樓價上升。有說日圓是多年來唯一沒有貶值的貨幣，故此將會經濟轉營。安倍經濟學，刺激日本經濟。更聲稱因日本人文化好，所以不會有租霸王情況。
近日我看過了一段有關日本樓的影片，關於數位本身有投資日本樓的人的訪問，每一位對日本物業投資都好像很正面，但節目中亦加插了部份負面因素，以較中立的角度討論日本買樓的事宜。
日圓匯價
經常有學者表示印銀紙使貨幣貶值，故樓價就會上升。相關影片拿一些個案作討論，例如一間物業於2014年買入，至2015年時，原本值150萬（港元）的物業，再計入匯率波幅，最後賬面還要蝕20萬（港元）。為何是賬面？因為物業一日未售出都不能當作真正的虧損。故此這個印銀紙會使樓價升值的講法是否真確？就等你們來判斷。
地價
另外，日本坊間有個傳言，就是物業過了65年後就不值錢，原因是一般物業只有65年的壽命，所以呢類高年齡的物業是無法賣出的。影片中的地產中介並無直接否認這個傳言，但認為以今天這回報率，收租收了65年的話，用了買該物業的本以及貸款的成本早已回本，以暗示物業是否還有價值已不再重要。
也有人說，即使物業賣不出都只是建築部分問題，因為日本物業買賣都是以永久業權轉讓形式進行的，最重要是地價一直在升值便行了。不過，事實上日本自90年代初經濟泡沫爆破後，地價都沒有明顯升值。
日本買樓的成本費用
對比香港買樓，在日本買樓涉及較多的費用，由於外國人在日本開銀行戶口是相當困難，所以外國人投資要在日本買樓作為投資必定要經中介，中介當然不會免費提供服務吧？此外，不少費用對香港人亦相當陌生，例如都市計劃稅、固定資產稅等。還有，根據現時的日本制度，如你將日本樓於購入後的五年內賣出，你須付30%的資產增值稅，這都是令外國投資者卻步。
日本銀行思維
日本人有個說法，買新樓就如香港買新車一樣，一「落地」價值就立即下跌。原因是當地銀行會於新樓賣出後，便會立即把估值調低兩成。
空置情況
日本物業的空情況相當之嚴重，以東京為例，2012年時的空置率約為9%，2015年更已去到雙位數字了。
由於日本人大多喜歡住新樓，每年都有100萬間新屋推出市場，但直至今天空置單位已達大約有800萬個，有日本樓市專家推算，20年後日本物業的空置率將達40%，即大約每兩個單位有一個空置。
總所周知，樓價非常受供求影響，香港樓市之所以長升長有，主因是供應短缺導致，如果日本樓市長期都是供過於求的話，我個人不看好日本樓市。當然，看見空置率不代表需求差。相信政府都明白樓市沒要合理增長對整個經濟體系都不正面，但日本政府方面如何處理，相信我們這些局外人是不太清楚。
日本人買樓心態
在日本，沒有人想買房子，因為日本人都看見這二十年來，租金不停下跌，價格又不停下跌。加上這一代日本人看見上一代人的泡沫爆破，可能家中的父親由當年滿手住宅物業商舖，一夜之間變成負債累累，大家都不再相信物業。再加上這一代人對經濟與工作收入沒有信心，寧願租屋住。
如果日本人不買樓，就算買到喜歡新樓，二手市場不可能活躍，這也是與香港樓市的情況很不同。
